TÍTULO: LOCAÇÕES COMERCIAIS E COVID-19: a necessidade de equalização dos custos no momento adverso
O fornecimento de produtos e serviços no âmbito do comércio varejista, corresponde a importante eixo da atividade econômica brasileira, responsável por empregos, pagamento de tributos, movimentação da econômica e satisfação das necessidades de milhões de consumidores[1].
A pandemia provocada pelo coronavírus, é consabido, impactou a todos diretamente! Em poucos meses muitas adaptações foram necessárias e a maior parte das pessoas tiveram que (ou puderam) permanecer em casa, visando, assim, uma situação de menor transmissibilidade, evitando-se, também, um colapso no sistema de saúde, seja da rede pública, seja da rede privada.
O sacrifício imposto por esta situação acarretou em muitos setores da economia a paralisação total. O resultado tem sido uma recessão de tamanho ainda desconhecido, com muitas demissões, pedidos de falência e recuperação judicial, além de impontualidades e descumprimentos contratuais tanto de consumidores quanto de empresas em suas obrigações. Abaixo alguns dos números impactantes:
Em razão da proibição de atividades presenciais[2], muitos estabelecimentos tiveram de permanecer com as portas fechadas por meses, circunstância que implica em pouco ou nenhum faturamento. Algumas empresas migraram ou intensificaram o atendimento virtual agregando elementos como delivery e drive thru, elementos que, sozinhos, não conseguiram equalizar os prejuízos evidentes.
Por conta disso, muitos contratos de locação comercial passaram a ser revistos, especialmente os de shopping centers, havendo alguns estabelecimentos com maior espaço para negociação e outros com postura menos simpática a essa possibilidade.
Com a retomada gradual das atividades[3] observa-se que o simples fato de alguns estabelecimentos reabrirem não garante o retorno à normalidade anteriormente vivenciada, e isso se dá por vários aspectos, entre os quais destacam-se:
- A próprias regulações de retomada impões restrições de horários e de quantidade de funcionários e clientes;
- As pessoas estão naturalmente menos dispostas a comprar ou fazer grandes investimentos em razão do receio provocado pela recessão e pela própria pandemia ainda presente;
- Alguns produtos e serviços essenciais tiveram aumentos expressivos nos seus custos, impactando a lógica do mercado como um todo.
Assim é que, a renegociação das locações não deve restringir-se ao período de restrição ou paralisação total das atividades, tendo em vista que, mesmo após o retorno, este tem se dado de forma gradual, com restrições, sendo necessário aguardar até a reestruturação da atividade econômica que, além de não estar nos patamares ordinários de faturamento, ainda precisa recompor as perdas acumuladas desde o início da suspensão das atividades.
Diante disso, alguns estabelecimentos, conseguiram judicialmente[4] a imposição de descontos no contrato de locação, de forma proporcional à fase de retomada das atividades presenciais, destacando-se entre essas decisões o seguinte trecho:
Evidente que, quando da celebração da avença contratual mencionada na exordial, a autora não tinha como prever o advento de uma pandemia dessa envergadura, a qual iria atingir em cheio sua atividade econômica, praticamente paralisando-a; é neste momento que o Estado deve atuar para fins de equilibrar as relações jurídicas em geral (Texto completo)
Recomenda-se assim, que lojistas e estabelecimentos procurem um caminho de convergência, por intermédio da franca negociação, visando a efetivação de um ambiente de comunicação clara, com transparência, em razão dos deveres de boa-fé e lealdade[5]. Caso a negociação se revele frustrada ou inexistente, os estabelecimentos devem buscar socorro por intermédio de ação judicial. Em ambos os casos, recomenda-se a contratação de assessoria jurídica especializada.
Um bom planejamento e redução de custos são caminhos indispensáveis para superação do momento de dificuldade!
Texto por:
Dr. Leonardo José Peixoto Leal
Advogado, Sócio do Leal&Leal Advogados Associados
Doutor em Direito pela Universidade Federal do Ceará – UFC
Professor da Universidade de Fortaleza
Presidente da Comissão de Estudo e Defesa da Concorrência da OAB/CE
Diretor Acadêmico da Escola Superior de Advocacia – ESA
FONTES
[1] Segundo dados da Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo, o setor corresponde a 20,25% do PIB nacional, tendo movimentando entre 2017 e 2018 R$ 1,34 Trilhão. Fonte.
[2] No estado do Ceará, assim como em diversos outros da federação, as atividades presenciais estão suspensas desde 16 de março de 2020, por intermédio do Decreto 33.510, tendo sido a suspensão periodicamente renovada nos decretos posteriores.
[3] O chamado Plano Responsável de Abertura de Atividades Econômicas no Ceará conta com 4 fases de implantação e possibilidade de manutenção e retomada de restrições de acordo com a evolução da doença e determinações das autoridades competentes.
[4] A esse respeito destaco as liminares obtidas nos processos: 1057285-27.2020.8.26.0100 ; 1022069-60.2020.8.26.0114 e 1062148-26.2020.8.26.0100 . Fonte: Migalhas
[5] Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002): Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.